El proceso de desalojo

Cómo dar aviso

Para poder iniciar el proceso de desalojo, usted, el propietario, tiene que darle primero aviso por escrito al inquilino. Si el inquilino no hace lo que dice el aviso, el propietario puede presentar una demanda de retención ilícita ante la corte cuando venza el periodo dado en el aviso.

A veces es difícil determinar qué tipo de aviso tiene que dar. Consulte con un abogado para asegurarse que está usando el aviso correcto y que lo está llenando correctamente. Los avisos de desalojo no son formularios de la corte, pero muchos de los formularios de aviso se pueden comprar en tiendas que venden formularios legales. Verifique que el formulario que utilice cumpla con los requisitos de la ley actual de California, porque si hay errores en el aviso puede llegar a perder el caso automáticamente.

Hay distintos tipos de aviso, tal como se explica en el siguiente cuadro.

Aviso de 3 días de pagar el alquiler o desalojar	Los propietarios pueden usar este aviso cuando el inquilino se atrasa en el pago del alquiler. El aviso tiene que: Ser por escrito; Dar el nombre completo del inquilino o los inquilinos; Indicar la dirección de la unidad de alquiler; Decir exactamente cuánto debe el inquilino por el alquiler* (el aviso no puede ir más allá de 1 año, aunque el inquilino deba alquiler por más que 1 año, y no puede incluir multas por pago atrasado o cualquier otro cargo que no sea el alquiler), Indicar las fechas por las que se debe el alquiler; Decir que el alquiler se debe pagar por completo en un plazo de 3 días de recibir el aviso, o el inquilino se tiene que mudar; Indicar los días y el horario en que el inquilino puede pagar el alquiler adeudado, y la dirección donde lo puede pagar; Si el inquilino puede pagar el alquiler atrasado por correo, indicar la dirección a la que el inquilino debe enviar el dinero; y Ser firmado por el propietario o su agente, indicando la fecha del aviso. * El aviso NO puede reclamar otro dinero adeudado por el inquilino, como cargos por pago atrasado, interés, gastos de servicios públicos o daños.
Aviso de 3 días de cumplir con el convenio o desalojar	Los propietarios pueden usar este tipo de aviso si el inquilino está violando el acuerdo de renta o alquiler, y el problema se puede resolver. Por ejemplo, si el inquilino trajo una mascota sin permiso, no está manteniendo limpia la unidad o viola el acuerdo de alguna otra manera, el aviso le tiene que pedir al inquilino que corrija la violación en un plazo de 3 días o se mude. El aviso tiene que: Ser por escrito; Dar el nombre completo del inquilino o de los inquilinos; Indicar la dirección de la unidad de alquiler; Decir qué hizo el inquilino para violar el contrato de alquiler o renta; Decir que el inquilino tiene la opción de arreglar el problema o mudarse en 3 días; y Ser firmado por el propietario o su agente, indicando la fecha del aviso.
Aviso de 3 días para desalojar	Este tipo de aviso se usa si ha habido problemas continuos con el inquilino porque: Causa o permite “estorbos” en la propiedad; Usa la propiedad para hacer algo ilegal (como vender drogas); Es una amenaza para la salud y seguridad de otros inquilinos o el público en general; o Comete derroches o causa daños que reducen significativamente el valor de la propiedad; o Permite que se muden otros inquilinos (subinquilinos) sin el permiso del propietario El aviso tiene que: Ser por escrito; Dar el nombre completo del inquilino o los inquilinos; Indicar la dirección de la unidad de alquiler; Dar los detalles y fechas de cada incidente que creó el estorbo, derroche (daño) o actividad ilegal, o el subalquiler de la propiedad a otros, Indicar claramente que el inquilino se tiene que mudar en 3 días; y Ser firmado por el propietario o su agente, indicando la fecha del aviso.
Aviso de 30 o 60 días para desalojar	Un propietario puede usar un aviso de 30 días para dar por terminado un alquiler de mes a mes, si el inquilino ha estado alquilando la unidad por menos de un año. Un propietario debería usar un aviso de 60 días si el inquilino ha estado alquilando la unidad por más de un año y el propietario quiere que el inquilino se vaya: Ser por escrito; Dar el nombre completo del inquilino o los inquilinos; Indicar la dirección de la unidad de alquiler; Decir que el alquiler de mes a mes se dará por terminado en 30 días, si el propietario está dando un aviso de 30 días, o en 60 días, si está dando un aviso de 60 días; y Ser firmado por el propietario o su agente, indicando la fecha del aviso. En ciudades con control de alquileres (en inglés), un propietario no puede cancelar un alquiler de mes a mes sin causa justificada. El propietario tiene que averiguar si la unidad se encuentra en una ciudad con control de alquileres y, en ese caso, si tiene derecho a desalojar al inquilino.
Aviso de 90 días para desalojar	Un propietario tiene que usar este tipo de aviso si el inquilino vive en una unidad de vivienda subsidiada (sección 8). El propietario tiene que explicar por qué le está pidiendo al inquilino que se mude, y tiene que dar buenas razones (“causa justificada”) para pedirle que se mude.

IMPORTANTE:  Reiteramos que es muy importante que averigüe si la propiedad se encuentra bajo el régimen de control de alquileres. Si lo está, es posible que no pueda desalojar al inquilino por cualquier causa aun dándole un aviso, a menos que tenga una causa justificada. Averigüe si en su ciudad hay leyes de control de alquileres (en inglés). Y, si la propiedad se encuentra bajo una ejecución hipotecaria, es posible que hayan reglas y requisitos de aviso diferentes. Lea la sección sobre los derechos de los inquilinos durante una ejecución hipotecaria.

Además, no puede desalojar a un inquilino por una razón ilegal, como discriminación debido a su raza, etnia, país de origen, sexo, edad, orientación sexual, religión o discapacidad. Un propietario no puede desalojar a un inquilino en represalia, o para vengarse porque el inquilino se quejó sobre el estado de la propiedad.

Nota: En algunos casos, el propietario le puede dar al inquilino más de 1 aviso al mismo tiempo. Por ejemplo, si el inquilino siempre paga el alquiler atrasado, puede entregarle un “Aviso de 3 días para pagar el alquiler o desalojar” y un “Aviso de 30 días para desalojar” al mismo tiempo. Si el inquilino no paga el alquiler a los 3 días de recibir el aviso de 3 días, el propietario puede presentar una demanda de retención ilícita después que venza el periodo de 30 días. Aunque el inquilino pague el alquiler en el plazo de 3 días, se tendrá que mudar en 30 días. Si el inquilino no se muda en 30 días, el propietario tiene que presentar una demanda de retención ilícita.

Cuándo NO hace falta dar aviso

Casi siempre hay que dar aviso antes de presentar un caso de retención ilícita. Pero hay unas pocas excepciones:

• Alquileres por plazo fijo: Si el inquilino tiene un contrato de alquiler por un periodo fijo de tiempo, y el alquiler venció y el propietario no lo prolonga, el propietario puede presentar una demanda de retención ilícita sin dar aviso previo. Pero el propietario no puede cobrar alquiler después de que haya vencido el contrato, porque estaría creando un alquiler de mes a mes, y para terminarlo hay que dar aviso.*
• El propietario acepta el aviso del inquilino de dar por terminado el alquiler: Si el inquilino le da al propietario un aviso indicando que se va a mudar, pero no lo hace, el propietario puede presentar una demanda de retención ilícita de inmediato.
• El inquilino trabaja para el propietario y vive en la propiedad como parte de su trabajo: El propietario puede presentar una demanda de retención ilícita sin dar aviso apenas el inquilino deje de trabajar para el propietario.

* En una ciudad que tenga control de alquileres (en inglés), es posible que el propietario no pueda desalojar al inquilino cuando venza el alquiler, a menos que el propietario tenga una buena razón (“causa justificada”) para presentar una demanda de desalojo. En ese caso, el propietario probablemente tendrá que dar un aviso.

Cómo dar aviso

Tiene que entregar el aviso al inquilino de forma apropiada. Lo puede hacer usted mismo o le puede pedir a un amigo que lo haga. También puede contratar a un profesional de entrega legal. La persona que haga la entrega legal del aviso tiene que tener al menos 18 años de edad.

Hay 3 maneras de entregar el aviso:

1. Entrega en persona: Usted, u otra persona, entrega directamente el aviso al inquilino, en persona.
2. Entrega sustituida: Si el inquilino no está en su casa, puede entregarle el aviso a un miembro competente de la unidad familiar donde vive en inquilino Y después enviar por correo una segunda copia al inquilino a la dirección donde vive.
3. Entrega legal por fijación y correo: Si no hay nadie en la casa a quien entregarle los documentos, el propietario puede pegar o clavar el aviso sobre la puerta de entrada, o en algún lado donde se lo pueda ver fácilmente, Y además tiene que enviar una copia por correo al inquilino a la dirección de la propiedad que está alquilando.

Después de haber dado el aviso

Una vez que le haya dado aviso al inquilino, tiene que esperar el plazo dado en el aviso para ver si el inquilino hace lo que pide el aviso en el plazo indicado. Si el inquilino no cumple, puede presentar una demanda de retención ilícita ante la corte para desalojar al inquilino y cobrar el alquiler atrasado. Si el inquilino hace lo que le pide el aviso (por ejemplo, paga todo el alquiler atrasado), entonces no podrá presentar una demanda de retención ilícita.

Si el aviso no es corrigible, como por ejemplo aviso de 3 días para desalojar o aviso de 30 o 60 días para desalojar (mudarse) en un alquiler mes a mes, puede presentar un caso de retención ilegal cuando finalice el periodo de aviso.

Si presenta la demanda de desalojo ante la corte antes de que venza el plazo del aviso, usted perderá el caso.

Para contar los días del periodo de aviso:

• El primer día es el que sigue a la fecha en que se entregó el aviso.
• Después, cuente cada día del calendario, incluyendo los fines de semana y feriados.
• Si el último día del aviso cae en un día feriado o fin de semana, el plazo del aviso vencerá el siguiente día laboral.

Si no hace la entrega legal del aviso en persona y tiene que enviar una segunda copia por correo, no puede comenzar a contar los días hasta el día siguiente de haber enviado el aviso por correo.

Cómo iniciar su caso de retención ilícita

Hay una serie de pasos que tiene que tomar en un caso de retención ilícita. Si usted y el inquilino llegan a un acuerdo en cualquier momento del proceso, pueden ponerlo por escrito y despedir el caso. Obtenga más información sobre cómo resolver un caso llegando a un acuerdo.

Recuerde también que los desalojos pueden ser complicados. No hace falta que el propietario y el inquilino tengan un abogado. Pero las leyes y reglas de la corte son estrictas, como también los formularios que tiene que llenar, presentar y entregar. Las reglas y los formularios son complicados. Y si no hace las cosas como es debido, puede perder su caso. En su condado puede llegar a haber ayuda para propietarios que están tratando de desalojar a sus inquilinos. También puede averiguar en el centro de ayuda de su corte para ver si asisten con casos de retención ilícita.

Nota: Todos los formularios están en inglés a menos que se especifique que están disponibles en español, pero recuerde que se deben llenar en inglés

1. Llene los formularios

Para iniciar un caso de retención ilícita, tiene que llenar 3 formularios de la corte:

• Orden de comparecencia – Retención ilícita – Desalojo (formulario SUM-130)
• Demanda – Retención ilícita (formulario UD-100)
• Carátula de caso civil (formulario CM-010)

Su corte local también puede exigir que llene otros formularios locales, así que consulte con el secretario (en inglés) para verificar que haya llenado todos los documentos necesarios.

Para completar la demanda, tenga en cuenta lo siguiente:

• En general, el demandante es el dueño o el propietario, o la compañía de administración, si su nombre aparece en el contrato de alquiler. Pero a veces el demandante puede ser una persona que está subalquilando a otro inquilino. Por ejemplo, un inquilino que está alquilando una casa del propietario puede a su vez alquilar un cuarto a otra persona, que sería un subinquilino.
• El demandado es el inquilino que vive en la unidad de alquiler. Puede haber más de 1 demandado.
• Tiene que tratar de nombrar en su demanda a todos los adultos que viven en la unidad de alquiler. De esa manera podrá hacer cumplir el fallo más fácilmente si llega a ganar el juicio.

Para llenar el contenido de la demanda, sólo usted o su abogado pueden decidir qué escribir. Es ilegal que una persona que no sea un abogado, como un asistente o técnico legal, le diga lo que tiene que poner. Examine el formulario cuidadosamente y no se olvide de marcar todas las casillas que se aplican a su caso.

Si el centro de ayuda de su corte asiste con casos de retención ilícita, pídales que revisen sus documentos. No le pueden dar asesoramiento legal, pero pueden verificar que los formularios se hayan llenado correctamente para poder presentarlos. También puede contratar un abogado privado para que revise sus documentos o le de asesoría legal, ya sea con su caso entero o solo las partes de su caso con las que necesite algo más de ayuda (esto se llama "representación de alcance limitado"). Haga clic si necesita ayuda para encontrar un abogado. Haga clic para leer más sobre la "representación de alcance limitado".

2. Presente la Demanda

Haga 2 copias de la Orden de comparecencia y Demanda y llévelas junto con los originales a la corte del condado donde se encuentra la propiedad. Haga clic para encontrar su corte local (en inglés).

• Entregue sus formularios –tanto los originales como las copias– al secretario. Tendrá que pagar una cuota de presentación.
• Si no puede pagar la cuota de presentación, puede solicitar una exención de cuotas. Si la corte aprueba su xolicitud de exención de cuotas, no tendrá que pagar las cuotas de la corte. Pero si gana el juicio y cobra dinero, la corte le puede pedir que pague las cuotas eximidas.
• El secretario pondrá un sello en los formularios que dice “Filed” (Presentados) y le entregará 2 copias selladas de todos los formularios. Una de las copias de cada formulario es para usted. La otra es para el inquilino. Si hay más de un inquilino, haga copias adicionales para los otros inquilinos (para ello podrá simplemente copiar la copia sellada que le dio el secretario). La corte se quedará con el original.

3. Haga la entrega legal de los documentos de retención ilícita

Tiene que entregarle legalmente al inquilino los documentos de retención ilícita. La entrega legal se puede hacer de 1 de 3 maneras:

Entrega en persona	La entrega legal de los documentos se hace en persona. Si el inquilino no quiere recibir los documentos, la persona que hace la entrega puede decirle al inquilino que le está haciendo una entrega legal de documentos de la corte, y dejarlos lo más cerca posible del inquilino.
Entrega sustituida	Si el inquilino no está en su casa o trabajo cuando llega la persona a entregarle los documentos de la corte, se los puede dejar a un miembro competente de la unidad familiar donde vive o trabaja el inquilino. La persona a cargo de la entrega también tiene que enviar una copia de la Orden de comparecencia y Demanda por correo al inquilino, a la misma dirección donde entregó los documentos en persona. La ley considera que la entrega se ha completado a los diez días de haber mandado los papeles por correo. El propietario no puede usar este tipo de entrega legal hasta que se haya intentado por lo menos 2 ó 3 veces, en días y horarios distintos, entregarle los documentos al inquilino en persona. Esto se llama “diligencia debida”. La persona a cargo de la entrega tendrá que llenar un formulario indicando los días y horarios en que intentó entregarle los documentos al inquilino, y declarar que usó “diligencia debida”.
Fijación y correo	El propietario sólo podrá usar este tipo de entrega si la corte le da permiso. Para que la corte le dé permiso tiene que haber intentado primero la entrega personal y la entrega sustituida, y tiene que presentar una declaración ante la corte explicando que estos intentos fracasaron. Si el juez le da permiso al propietario para usar el método de fijación y correo, la persona a cargo de la entrega tiene que fijar una copia de la Orden de comparecencia y Demanda en algún lugar de la propiedad donde el inquilino las pueda ver, y enviar una copia de la misma por correo certificado a la última dirección conocida del inquilino. La ley considera que la entrega se ha completado a los diez días de haber mandado los papeles por correo certificado.

Haga clic para obtener más información sobre la “entrega legal”.

La Orden de comparecencia y Demanda se tienen que entregar a cada una de las personas demandadas en el juicio. La Orden de comparecencia y Demanda sólo pueden ser entregadas al demandado por una tercera persona que NO esté involucrada en el caso. No puede entregar estos documentos usted mismo, aunque haya sido usted el que entregó el Aviso para desalojar.

Si hay otras personas que viven en la propiedad, y no fueron incluidas en la Demanda, tiene 2 opciones. Pregúntele a un abogado qué opción le conviene más.

Las opciones son:

• No hacer nada: Si no hace nada, las personas que no fueron incluidas en la Demanda no tendrán que dejar la propiedad cuando la corte les ordene a los demandados que se vayan. Así que si usted gana el juicio y las personas no se van voluntariamente, el alguacil no los puede desalojar y tendrá que iniciar otro juicio para recuperar su unidad de alquiler.

• En el momento en que haga la entrega legal de la Orden de comparecencia y Demanda a los demandados nombrados en el caso, pídale a la persona que hace la entrega que averigüe si hay otros ocupantes en la unidad de alquiler. Si los hay, pídale a la persona que hace la entrega que les dé una copia en blanco del Reclamo de derecho a posesión previo al fallo (formulario CP10.5) y también copias de su Orden de comparecencia y Demanda. El Reclamo de derecho a posesión previo al fallo (formulario CP10.5) le da a los demás ocupantes de la propiedad una oportunidad para presentar documentos ante la corte en un plazo de 10 días y explicarle al juez por qué tienen derecho a vivir en la propiedad. Si no presentan una respuesta, el alguacil podrá desalojarlos si usted gana el juicio.

  • Nota: Si está desalojando a un inquilino después de haber adquirido la propiedad en una ejecución hipotecaria, este plazo de 10 días NO es aplicable y los inquilinos u ocupantes pueden presentar el Reclamo de derecho a posesión previo al fallo en cualquier momento antes de que se emita el fallo final. También pueden disputar el desalojo después de que se haya emitido el fallo de desalojo.

Como puede ver, si hay ocupantes en la propiead que usted no nombró en su Demanda, es posible que ellos puedan disputar el desalojo con éxito, aunque obtenga un fallo de desalojo inicial. Esto es incluso más probable en casos de ejecución hipotecaria. Así que hable con un abogado si cree que esto puede suceder en su caso!

¡Aviso! Si hay otras personas que viven en la propiedad que no fueron nombradas en la Demanda, y el propietario decide entregarles un Reclamo de derecho a posesión previo al fallo, la entrega legal TIENE que ser efectuada por un profesional de entrega legal registrado o un alguacil. No puede usar a un amigo en estas circunstancias.

4. Llene y presente la prueba de entrega

La persona que hizo la entrega legal tiene que llenar y firmar una Prueba de entrega de orden de comparecencia (formulario POS-010) y dársela a usted (el propietario).

Después tiene que llevar la Prueba de entrega llenada y firmada al secretario de la corte para que la registre y le entregue una copia sellada a usted. Tiene que asegurarse de que la Prueba de entrega se haya llenado correctamente. Un error en este formulario puede llegar a demorar el caso.

5. Espere el plazo necesario para que el inquilino responda

• Si el inquilino recibió los documentos de la corte en persona, tendrá 5 días para responder. Se cuentan los fines de semana (no los días feriados), pero el 5º día tiene que ser un día laboral. Así que si los 5 días se cumplen en una fecha en que la corte está cerrada (un fin de semana), el inquilino tendrá hasta el fin del próximo día en que la corte esté abierta para presentar una respuesta.
• Si el inquilino recibió los documentos de la corte por entrega sustituta o “fijación y correo”, tendrá 15 días a partir de la fecha en que se enviaron los documentos por correo para presentar una respuesta. La fecha de envío por correo es la fecha del matasellos.

Nota: Si hay más de 1 demandado (inquilino), puede haber distintas fechas de vencimiento, porque cada inquilino puede haber recibido los documentos de la corte de distinta manera o en distintas fechas. Tiene que saber cuál es la fecha de vencimiento para cada demandado.

6. La respuesta del inquilino

El inquilino puede o no presentar una respuesta, lo cual determinará el próximo paso.

Si el inquilino NO presenta una respuesta

Si el inquilino no presenta una respuesta en un plazo de 5 días, podrá desalojarlo sin que el inquilino pueda presentar su versión de los hechos. Esto puede afectar la capacidad del inquilino para alquilar una unidad en el futuro, porque tendrá antecedentes de haber sido desalojado. Además, si está reclamando dinero por alquiler atrasado, y el inquilino no responde, es posible que usted pueda descontar el dinero adeudado de la paga del inquilino o de su cuenta bancaria. Un desalojo puede afectar también el historial de crédito del inquilino.

Primero, tiene que estar seguro de que el plazo del inquilino para responder ha vencido.

Después, tiene que pedirle a la corte que dicte una orden en su favor. Esto se llama “fallo por falta de comparecencia” y quiere decir que el inquilino no podrá disputar el caso en la corte.

Para eso, tiene que llenar y presentar estos formularios:

• Petición de fallo por falta de comparecencia (formulario CIV-100);
• Fallo – Retención ilícita (formulario UD-110); y
• Mandamiento de cumplimiento (o Mandamiento de posesión) (formulario EJ-130).

Si hay más de 1 demandado en el caso, puede pedir el fallo por falta de comparecencia contra aquellos que no hayan respondido.

Si quiere una orden para darle posesión inmediata de la propiedad, puede pedirle simplemente primero al secretario que le dé un Fallo de posesión. Puede hacer este pedido en el formulario UD-110 puede preguntar en la corte si hay un formulario más sencillo.

No podrá incluir el pago de alquiler atrasado en el Fallo del secretario, pero si el secretario confirma que el propietario ha hecho todo correctamente, puede dar curso al fallo y dárselo al propietario en muy poco tiempo. Una vez que tenga el Fallo de posesión, podrá obtener el Mandamiento de cumplimiento, que es el documento que la va a entregar al alguacil para desalojar al inquilino.

Más adelante, podrá solicitar un fallo que incluya el pago de alquiler atrasado y los costos de la corte.

¡Aviso! Si no pide un “fallo por falta de comparecencia” apenas haya vencido el plazo del inquilino para responder, el inquilino tendrá más tiempo para responder. El inquilino podrá presentar una respuesta mientras usted no presente una Petición de fallo por falta de comparecencia.

Si el inquilino PRESENTA una respuesta

Si el inquilino presenta una respuesta, tendrá que enviarle una copia de la misma. La respuesta será enviada a la dirección que usted puso en la Demanda. Si no recibió ningún documento del inquilino y quiere estar seguro de que no presentó una respuesta, también puede ir a la corte y ver el expediente del caso.

El inquilino puede responder de distintas maneras. La mayoría de los inquilinos responden presentando una Respuesta – Retención ilícita (formulario UD-105). Pero si el inquilino cree que su Demanda, o la entrega legal de la Demanda, tiene un defecto, es posible que presente una petición para anular (cancelar) la entrega legal o una petición de abandono disputando la entrega legal de la Demanda.

• El inquilino puede presentar una petición para anular la entrega legal cuando el propietario no le entregó la Orden de comparecencia y la Demanda en forma apropiada. Si el inquilino gana, el propietario tendrá que volver a hacer la entrega legal de la Orden de comparecencia y la Demanda. Si el propietario gana, el inquilino tendrá que responder a la Demanda con prontitud.
• El inquilino puede presentar una petición de abandono cuando la Demanda no incluye todos los hechos o elementos exigidos por ley para justificar un desalojo. Una petición de abandono puede demorar el caso por unas semanas o, si el inquilino gana, es posible que el propietario tenga que volver a empezar el caso. De manera que es muy importante que el propietario llene el aviso de desalojo y la Demanda correctamente.
• Si el inquilino presenta una petición para anular la entrega legal o una petición de abandono, el propietario debería consultar con un abogado, porque hay que tomar medidas para evitar demoras, corregir errores y continuar con el caso.

Si el inquilino presenta y entrega al propietario una respuesta y usted quiere proceder con el caso, tendrá que presentar una Petición para llevar el caso a juicio – Retención ilícita (formulario UD-150) en la oficina del secretario.

También tendrá que hacer la entrega legal de la Petición al inquilino por correo y pedirle a la persona que haya enviado la petición que llene la Prueba de entrega que se encuentra al reverso de la Petición.

Haga clic si el inquilino se muda antes de terminar el caso.

7. Antes del juicio

Alrededor de una semana después de haber presentado su Petición para llevar el caso a juicio, el secretario de la corte le enviará a usted y al inquilino información sobre la fecha, hora y lugar exacto en que se realizará el juicio. El juicio se llevará a cabo en un plazo de 20 días.

Si el inquilino no está de acuerdo con la información que usted proporcionó en la Petición para llevar el caso a juicio, puede llegar a presentar y entregarle legalmente una Contrapetición (formulario UD-150).

Cómo decidir si el juicio va a ser por jurado:

Tanto usted como el inquilino tienen derecho a que el juicio sea resuelto por un jurado. Pregúntele a un abogado si le conviene pedir un juicio por jurado.

La parte que quiere el juicio por jurado tiene que pagar a la corte $150 en cuotas de jurado. Si no tiene el dinero para pagar estas cuotas, pregúntele al secretario si puede pedir una exención de cuotas.

Si quiere un juicio por jurado, tiene que marcar la casilla correspondiente (en el punto 3) de la Petición para llevar el caso a juicio. Si el inquilino quiere un juicio por jurado y usted no lo pidió, tiene que presentar y entregarle legalmente una Contrapetición (formulario UD-150) o una Demanda de juicio por jurado.

Los procedimientos de su corte local para pedir juicios por jurado pueden ser distintos, así que es importante que sepa cuál es el próximo paso a tomar. En algunos condados hay que realizar una reunión obligatoria para llegar a un acuerdo antes de poder pedir un juicio por jurado. Además, si se hace un juicio por jurado, es posible que tenga que llenar otros formularios, como las instrucciones para el jurado (en inglés) y preguntas para el jurado. Para obtener muestras de estos documentos, hable con una agencia de ayuda legal, el centro de ayuda o vaya a la biblioteca legal (en inglés) de su zona. Haga clic si necesita ayuda para encontrar un abogado.

8.  Prepárese para el juicio

Reúna toda la información relacionada con su caso. Si es posible, lleve los documentos originales de la corte más 3 copias de todos los documentos que lleve a la audiencia. Estos documentos pueden ser:

• El acuerdo de renta o alquiler;
• El aviso que le entregó al inquilino;
• Las cartas que escribió o recibió relacionadas con la unidad de alquiler;
• Fotos que muestran el daño causado a la unidad, si corresponde;
• Fotos que muestran condiciones inseguras o insalubres, si corresponde; y
• Informes de inspección del edificio, si corresponde.

También puede llevar a testigos que tengan conocimiento personal de los hechos. Si el testimonio de un testigo es importante para probar su caso, le conviene obtener una orden de comparecencia y entregársela legalmente al testigo para estar seguro de que vaya a la corte. Aunque el testigo esté dispuesto a ir a la corte, a veces necesita una orden de comparecencia para que le den permiso en su trabajo para ir a la corte. Además, si el testigo no puede ir a la corte por una emergencia, puede llegar a obtener una postergación si usó una orden de comparecencia, pero en general el juez no la otorgará si no la usó. Sólo un abogado o el secretario de la corte pueden dictar órdenes de comparecencia, así que si no tiene un abogado tiene que obtener la orden en la corte.

Recuerde que si no habla bien inglés tiene que llevar a un adulto para que le haga de intérprete. O contrate a su propio intérprete. La mayoría de las cortes no proporciona intérpretes para casos de retención ilícita.

Si es sordo o tiene impedimentos de audición, pídale a la corte un intérprete de lenguaje de señas. Las cortes están obligadas a proporcionar intérpretes de lenguaje de señas, pero es importante que lo pida con por lo menos 5 días de anticipación a la fecha del juicio, y preferentemente apenas sepa cuándo se va a llevar a cabo el juicio. Para hacerlo, llene una Solicitud de modificaciones para personas con discapacidades y Respuesta (formulario MC-410).

Para obtener más información sobre cómo prepararse para su audiencia en la corte, lea Ir a la corte.

9. El juicio

El juicio de retención ilícita se llevará a cabo en la corte. Un juez o comisionado escuchará su caso. Puede haber un jurado, si cualquiera de las partes lo pidió y pagó las cuotas del jurado, u obtuvo una exención de cuotas.

Para obtener consejos sobre cómo prepararse para su juicio o audiencia, lea Ir a la corte.

Cuando se inicie el juicio, la corte en general le pedirá al demandante que hable primero. Tendrá que explicar por qué se tiene que desalojar al inquilino. Después el inquilino tendrá oportunidad de explicar su lado de las cosas. Es posible que el juez le haga preguntas a ambas partes y revise las pruebas que haya presentado cada una.

Escuche cuidadosamente lo que dice el juez.

El secretario de la corte le entregará o enviará por correo una copia de la orden de la corte señalando cuál es la decisión del juez. La decisión del juez se basará en cómo se aplica la ley a los hechos del caso.

Obtenga información sobre cómo cobrar dinero que el juez le ordenó pagar al propietario o al inquilino en la sección Cobre su fallo.

10. Después del juicio

Si gana usted (el propietario):

Si el juez o el jurado deciden que tiene el derecho a desalojar al inquilino, el juez dictará un Fallo de posesión. El juez o el jurado también pueden ordenarle al inquilino que pague el alquiler atrasado, daños y costos, como las cuotas de presentación y los honorarios del abogado (si está estipulado en el contrato de alquiler). También puede llegar a recibir dinero por el alquiler que podría haber cobrado por la unidad mientras el inquilino se encontraba en ella ilegalmente. Si la corte determina que el inquilino se quedó en la unidad de vivienda sólo por maldad, rencor o para hacer sufrir al propietario, la corte le puede ordenar al inquilino que pague una multa de hasta $600.

1. La corte le dará un Fallo de posesión (formulario UD-110). Esto le da posesión de la propiedad.
2. Después tiene que llenar un Mandamiento de cumplimiento (formulario EJ-130), pedirle al secretario que lo emita y entregárselo al alguacil. Con este mandamiento, el alguacil podrá desalojar y no dejar entrar más al inquilino en la propiedad.
3. El alguacil le entregará al inquilino un aviso para desalojar la propiedad. Este aviso le da al inquilino 5 días para mudarse. Si el inquilino no se muda, el alguacil sacará al inquilino de la unidad de alquiler y le impedirá que vuelva a la misma.

Si el inquilino gana:
El juez puede decidir que el inquilino tiene el derecho legal a quedarse en la propiedad. En ese caso, el juez puede ordenarle a usted que pague los gastos legales del inquilino, como las cuotas de presentación y los honorarios de abogado (si está estipulado en el contrato de alquiler). El juez también puede decidir cuánto tiene que pagar el inquilino por el alquiler.

11.  Presentaciones después del juicio

La parte que pierde el juicio puede apelar o presentar una petición para dejar sin efecto (cancelar) la orden del juez. Para hacer esto hay que cumplir con plazos de vencimiento estrictos, y la parte que presenta la apelación tiene que tener una razón legalmente válida. Si está pensando en presentar una apelación, hable con un abogado.

Si el inquilino apela o trata de cancelar la orden del juez, el desalojo no se interrumpirá. La única forma que tiene el inquilino de parar o demorar el desalojo es pidiendo una suspensión del mandamiento de cumplimiento.

Aunque el inquilino no presente una apelación, quizás quiera tener más tiempo para mudarse. Si el propietario no está de acuerdo, el inquilino tendrá que presentar una solicitud de suspensión del mandamiento de cumplimiento (“suspensión”).

Suspensión del mandamiento de cumplimiento

El inquilino tiene que presentar la petición de suspensión apenas reciba el aviso del alguacil dándole 5 días para dejar la unidad de alquiler.

Si se otorga la suspensión, el desalojo será demorado. Algunas cortes nunca otorgan suspensiones, así que las partes no deben contar con que podrán obtenerla. Si el juez le deja al inquilino que se quede más tiempo, el inquilino tendrá que pagar alquiler durante ese periodo de tiempo. La cantidad de tiempo que el inquilino se podrá quedar dependerá del condado y del caso.

El inquilino tiene que tener una buena razón para pedir más tiempo. Además no hay formularios de la corte para solicitar una suspensión, así que los inquilinos deberían consultar con un abogado para obtener ayuda. Recuerde que el inquilino tiene que actuar muy rápido o no podrá demorar el desalojo.

 

Si el inquilino se muda antes de que termine el caso 

Si usted (el propietario) ya presentó sus documentos de retención ilícita en la corte, y el inquilino se muda antes del juicio, tiene 2 opciones:

 

1.      Sobreseer el caso; o

2.      Pedirle a la corte que convierta el caso en un caso civil normal por daños para cobrar el monto de alquiler atrasado reclamado en la demanda de retención ilícita.

 

Para despedir el caso, presente una Solicitud de despido del caso (formulario CIV-110).   

 

Si no despide el caso ni pide que se convierta en un caso civil normal por daños, el inquilino puede ir al juicio y pedirle a la corte que despida el caso porque ya se mudó. Si el inquilino gana el juicio, puede conseguir que le paguen los costos de ir a la corte, cuando el caso se tendría que haber convertido en un caso civil normal o ser despedido.

 

 

Si su inquilino se mudó antes de que usted presente el caso de desalojo en la corte

 

Si el pago del alquiler se atrasó en 14 días o más y el propietario tiene buena causa para creer que el inquilino se mudó sin darle aviso, esto se llama “abandono”.

 

En ese caso, el propietario puede enviarle al inquilino un Aviso de abandono presunto, incluyendo el nombre del inquilino y la dirección de la unidad de alquiler. También tiene que decir que este es un “Aviso de abandono presunto” e indicar la fecha en que el propietario está dando por terminado el contrato de alquiler o renta. La fecha tiene que ser por lo menos 15 días después que el propietario entregue el aviso en persona o 18 días después que lo haya enviado por correo. El propietario también tiene que firmar y fechar el aviso.

 

El inquilino tiene 15 días, si recibió el aviso en persona, o 18 días, si lo recibió por correo, para enviar al propietario una respuesta indicando que no ha abandonado la unidad, o pagar al propietario todo o parte del alquiler adeudado.

 

Si el inquilino no responde al aviso, el propietario puede retirar las pertenencias del inquilino y ocupar la propiedad o alquilársela a algún otro sin tener que presentar una demanda de retención ilícita.

 

PERO el propietario tiene que tener mucho cuidado, porque si el pago del alquiler no se atrasó en por lo menos 14 días, no esperó el tiempo suficiente para recibir la respuesta del inquilino o no tenía una buena razón para sospechar de que el inquilino se mudó, el inquilino puede demandar al propietario por “desalojo ilegal”.

 

 

Más información para propietarios

• Encuentre el servicio de remisión legal de su condado (en inglés).
• Busque el centro de ayuda de su corte.
• Encuentre oficinas de ayuda legal, servicios de remisión a abogados, y otros servicios gratuitos y de bajo costo en su condado (en inglés).
• Los propietarios de edad avanzada pueden obtener ayuda de la Línea de asistencia legal para personas mayores (en inglés).