Guía de ejecuciones hipotecarias

Esta guía tiene información básica sobre

La ejecución hipotecaria es un área complicada de la ley. Si necesita ayuda o asesoría legal, comuníquese con una agencia de asistencia legal de vivienda local o una organización comunitaria sin fines de lucro.

Ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es un proceso legal que obliga a vender una casa para cubrir una deuda

La ejecución hipotecaria es cuando un prestamista usa un proceso legal para forzar la venta de una propiedad (como una casa) para cubrir una deuda. Esto puede suceder cuando alguien saca una hipoteca para comprar una casa y luego deja de hacer los pagos (incumplimiento de pago de la hipoteca). La empresa propietaria de la hipoteca puede forzar la venta de la propiedad para cubrir el monto restante de la deuda. 

Una casa puede ser ejecutada por muchos tipos de deudas, no solo por una hipoteca. Por ejemplo, la Asociación de propietarios de viviendas (HOA, por sus siglas en inglés) puede ejecutar la hipoteca en algunos casos por cuotas y evaluaciones impagadas. O, si hay una orden final de la corte (un fallo) que indica que el propietario le debe dinero a una persona o empresa, esa persona o empresa puede realizar una ejecución hipotecaria para cobrar el dinero que se le debe.

Si un contrato de préstamo lo permite, un prestamista puede ejecutar la hipoteca sin ir a la corte

En California, los prestamistas pueden ejecutar ya sea:

  • Sin ir a la corte (extrajudicial)
  • Yendo a la corte (judicial)

La opción que elige el prestamista depende de si hay una cláusula de poder de venta en la hipoteca (o escritura de fideicomiso). Una cláusula de poder de venta es una parte del contrato que dice que si la persona que toma el préstamo deja de hacer los pagos, el prestamista puede vender la propiedad sin ir a la corte.

La mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de poder de venta, por lo que los prestamistas pueden ejecutar sin ir a la corte (extrajudicial). Estos son los tipos más comunes de ejecuciones hipotecarias en California.

Las ejecuciones hipotecarias judiciales suelen llevar más tiempo que las ejecuciones hipotecarias extrajudiciales y son más costosas. Hay algunas otras diferencias clave:

1. En una ejecución hipotecaria judicial, el prestatario aún puede deber dinero después de la venta de la casa
En una ejecución hipotecaria extrajudicial, si la propiedad que se vendió era donde alguien vivió la mayor parte del tiempo (su residencia principal), entonces el prestamista solo puede cobrar el dinero de la venta de la casa para cubrir lo que se le debe. Si el dinero de la venta no cubre lo que se le debe, el prestamista no puede ir a la corte para obtener una orden para cobrar el resto de lo que se le debe (llamado fallo de deficiencia). Hay situaciones adicionales en las que no se puede cobrar dinero después de una ejecución hipotecaria extrajudicial. En una ejecución hipotecaria judicial, el prestamista puede obtener un fallo de deficiencia para cobrar el dinero que se le debe después de la venta. 

2. En una ejecución hipotecaria judicial, el prestatario (el que debe el dinero) tiene algún tiempo para volver a comprar su casa después de que se vendió
En una ejecución hipotecaria judicial, después de que el juez ordena la venta de una casa, por lo general se subasta al mejor postor. El propietario tiene algún tiempo después de la venta para volver a comprar la casa al postor ganador (llamado derecho de rescate). La cantidad de tiempo depende de si la venta cubrió la deuda. Si la venta cubrió la deuda, el propietario tiene 3 meses. Si no lo hizo, el propietario tiene 1 año.

Cuidado con las estafas de ejecución hipotecaria

Las empresas fraudulentas apuntan a los propietarios de viviendas atrasados en sus pagos de hipoteca

Las empresas fraudulentas ofrecen ayuda, toman su dinero y luego no hacen nada para ayudar. Tanto los profesionales con y sin licencia cometen estas estafas. Obtenga consejos sobre cómo evitar estafas y cómo denunciarlas. Comuníquese con un recurso confiable para asegurarse de que algo sea legítimo antes de participar en una estafa.

Obtenga ayuda gratuita de un recurso confiable si se enfrenta a una ejecución hipotecaria

  • Ayuda legal: Encuentre dónde obtener ayuda legal gratuita o de bajo costo. También hay organizaciones sin fines de lucro, como Defensores de los derechos económicos y de vivienda (HERA, por sus siglas en inglés), que ofrecen información legal gratuita. (Use el traductor automático que está en la página para verla en español.)
  • Asistencia hipotecaria: hable con una agencia de asesoría de vivienda aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) y obtenga más información sobre las opciones de asistencia hipotecaria. Algunos condados tienen fondos de subvenciones (dinero) para ayudarle. Una agencia de asesoría debería poder ayudarle a averiguar acerca de las subvenciones.
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