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Para desalojarlo de manera legal, primero el propietario tiene que darle un aviso para que deje la unidad de vivienda o le tiene que dar la oportunidad de arreglar el problema (como por ejemplo pagar el monto que debe de alquiler). Si no hace lo que dice el aviso en el plazo establecido en el mismo, el propietario podrá presentar una demanda de retención ilícita.
Los avisos son una cuestión muy difícil. No es fácil explicar qué tipo de aviso tiene que dar el propietario en cada caso. Si cree que el propietario le dio el aviso equivocado o cometió un error en el aviso, hable con un abogado, porque es posible que lo pueda ayudar con su caso. Los avisos no son formularios de la corte, pero se pueden conseguir muchos formularios de aviso en tiendas que venden formularios comerciales o legales. A veces los formularios no cumplen con las leyes de California, así que verifique que el aviso cumpla con todos los requisitos legales; de no ser así, tendrá una defensa contra el desalojo.
Tenga en cuenta que en algunos casos el propietario le puede dar al inquilino más de 1 aviso al mismo tiempo. Considere que ambos son válidos.
Hay distintos tipos de aviso, cada uno con diferentes propósitos y diferentes requisitos. Fíjese en su aviso para determinar qué tipo de aviso recibió.
El propietario le tiene que dar el aviso a usted y a los demás inquilinos de manera apropiada. El propietario puede dar el aviso personalmente, o pedirle a un amigo que lo haga. El propietario también puede contratar a un profesional de entrega legal. La persona que haga la entrega legal del aviso tiene que tener al menos 18 años de edad.
El propietario puede hacerle la entrega legal del aviso de 3 maneras:
- Entrega en persona: El propietario, u otra persona, le entrega directamente el aviso en persona.
- Entrega sustituida: Si usted no se encuentra en su casa o en el trabajo, el propietario puede darle el aviso a un miembro competente de la unidad familiar donde usted vive o a una persona a cargo en su trabajo Y además enviar por correo una segunda copia a la dirección donde se dejó el aviso.
- Entrega legal por fijación y correo: Entrega legal por fijación y correo: Si no hay nadie en la casa a quien entregarle los documentos, el propietario puede pegar o clavar el aviso sobre la puerta de entrada, o en algún lado donde se lo pueda ver fácilmente, Y además le tiene que enviar una copia por correo a la dirección de la propiedad que está alquilando.
Casi siempre hay que dar aviso antes de presentar un caso de retención ilícita. Pero hay unas pocas excepciones:
- Alquileres por plazo fijo: Si usted tiene un contrato de alquiler por un periodo fijo de tiempo, y el alquiler venció y el propietario no lo prolonga, el propietario puede presentar una demanda de retención ilícita sin dar aviso previo. Pero el propietario no puede cobrar alquiler después de que haya vencido el contrato, porque estaría creando un alquiler de mes a mes, y para terminarlo hay que dar aviso.*
- El propietario acepta el aviso del inquilino de dar por terminado el alquiler: Si usted le entrega un aviso al propietario diciendo que va a dejar la unidad de alquiler, pero no lo hace, el propietario puede presentar un caso de retención ilícita inmediatamente.
- Usted trabaja para el propietario y vive en la propiedad como parte de su trabajo: El propietario puede presentar una demanda de retención ilícita sin dar aviso apenas usted deje de trabajar para el propietario.
* En una ciudad que tenga control de alquileres, es posible que el propietario no pueda desalojar al inquilino cuando venza el alquiler, a menos que el propietario tenga una buena razón (“causa justificada”) para presentar una demanda de desalojo. En ese caso, el propietario probablemente tendrá que dar un aviso. La mejor manera de saber si la propiedad en cuestión está bajo las leyes de control de alquileres es de confirmarlo con su municipio o ciudad local, el departamento de planificación, o con la agencia local de ayuda legal, centro de ayuda de su corte o biblioteca legal (en inglés).
En general, una vez que el propietario le haya dado el aviso, usted puede:
- Hacer lo que dice el aviso en el plazo correspondiente,
- No hacer lo que dice el aviso; o
- Tratar de llegar a un acuerdo con el propietario.
Si no hace lo que dice el aviso, el propietario puede iniciar un caso de retención ilícita en la corte para desalojarlo y cobrar los alquileres atrasados. Si hace lo que pide el aviso (como por ejemplo pagar los alquileres atrasados) y el propietario inicia un caso de retención ilícita, podrá defenderse exitosamente en el juicio.
Si el propietario no espera a que venza el plazo dado en el aviso para presentar un caso de desalojo en la corte, puede pedirle a la corte que despida el caso.
Para contar los días del periodo de aviso:
- El primer día es el que sigue a la fecha en que se entregó el aviso.
- Después, cuente cada día del calendario. No cuente sábados, domingos, o días feriados de la corte.
- Si el propietario no le entrega el aviso en persona y le tiene que enviar por correo una segunda copia, el aviso no se considera entregado legalmente hasta el día en el cual envía la segunda copia por correo. Así que empiece a contar los días del aviso a partir del día siguiente.