La mediación puede ser frecuentemente una buena opción para propietarios e inquilinos que tienen una disputa. En la mediación, ambas partes se reúnen con una persona neutral especialmente capacitada para ayudar a la gente a resolver sus disputas. Todos trabajan juntos para llegar a un acuerdo en vez de que el juez o el jurado tomen la decisión. Si las partes no pueden llegar a un acuerdo, siempre pueden ir a la corte para que el caso sea decidido por un juez o un jurado. Si llegan a un acuerdo, pueden ponerlo por escrito y no tendrán necesidad de un juicio.

Muchos desacuerdos entre propietarios e inquilinos se pueden deber a malentendidos. Puede haber un desacuerdo sobre un aumento del alquiler, sobre quién es responsable por hacer reparaciones o sobre la devolución de un depósito de garantía. Algunos de estos desacuerdos se pueden resolver platicando.

La mediación es también un recurso valioso en casos de desalojo. Puede ahorrarles al propietario Y al inquilino tiempo y dinero, ayudar a las partes a ponerse de acuerdo en si el inquilino se va a ir de la casa o pagarle dinero al propietario, facilita acuerdos para hacer reparaciones en la propiedad y protege al inquilino de tener antecedentes judiciales por un fallo de desalojo en su contra.

El propietario y el inquilino pueden:

  • Tratar de llegar a un acuerdo entre ellos, o
  • Pedirle a una persona neutral (mediador) que los ayude.

Un mediador ayuda al propietario y al inquilino a llegar a una solución mutuamente aceptable. El proceso es menos hostil que ir a la corte. El mediador no lo obligará a llegar a un acuerdo. Depende de usted si quiere resolver la disputa y cómo resolverla. Si no se puede poner de acuerdo, puede igualmente pedirle a un juez o un jurado que decida su caso. Con la mediación no hay nada que perder y mucho que ganar.

Vea el video a continuación sobre Cómo resolver su caso de desalojo fuera de la corte con la ayuda de un mediador (haga clic en la pestaña que pone ¨Español¨.

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Este video consiste de cinco capítulos, organizados en una lista de reproducción. Los capítulos se reproducen automáticamente en secuencia, pero pueden ser vistos individualmente con el control de la lista de reproducción. El video se puede ver con la narración en inglés, español, o ruso y con subtítulos, seleccionando la pestaña correspondiente.

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Independientemente de que sea el propietario o el inquilino, la mediación de su disputa puede ser una buena idea por muchas razones.

  • Los juicios de retención ilícita son difíciles de hacer sin un abogado. Tiene que conocer lo que dice la ley Y ADEMÁS cumplir con las reglas de presentación de pruebas. En la mediación, no está usted limitado por las reglas de presentación de pruebas y otros requisitos legales estrictos. Además, la mediación le permite hablar de otros asuntos que quizás no estén directamente relacionados con la ley pero que son muy importantes para usted y cómo se siente sobre la disputa.
  • En la mediación, ambas partes tienen que ponerse de acuerdo en cómo resolver su conflicto para que sea aceptable para todos. Estos acuerdos en general tienen mayor probabilidad de ser cumplidos que una orden de la corte dictada por un juez.
  • Si el propietario y el inquilino resuelven su caso de retención ilícita por mediación y firman un acuerdo escrito, en general el caso no se reportará a las agencias de crédito y no aparecerá en el historial de crédito del inquilino, aunque el inquilino acepte mudarse o pagarle dinero al propietario. Pero si el acuerdo dice que el desalojo se puede reportar en los antecedentes de crédito del inquilino, quizás lo sea.

Las partes pueden resolver disputas de desalojo de muchas maneras distintas, dependiendo de lo que consideren importante. Por ejemplo, se pueden poner de acuerdo en que:

  • El inquilino puede seguir viviendo en la propiedad, pero tiene que pagar los costos de cobranza del alquiler atrasado;
  • El inquilino se mude de la propiedad en una fecha establecida y la deje en buen estado;
  • El inquilino le pague el alquiler atrasado al propietario;
  • El propietario haga reparaciones en la propiedad;
  • No se publicará un fallo en contra del inquilino si éste cumple con el acuerdo; o
  • El caso de desalojo no aparecerá en el historial de crédito del inquilino.

La preparación para mediación es muy parecida a la preparación para un juicio. Es importante identificar y organizar los hechos relevantes de la disputa y comprender cómo se aplica la ley en su caso. Y debería conocer todos los hechos que favorecen a la otra parte, no sólo los que lo favorecen a usted.

Si va a ir a mediación antes o en vez de ir a juicio, también tiene que prepararse para otras cosas.

  • Sea realista acerca de cómo decidiría el caso un juez si tuviera que ir a juicio. En lo posible hable con un abogado que le pueda brindar asesoramiento sobre cómo podría decidir el juez.
  • Considere si usted o la otra parte están enojados o dolidos, y por qué.
  • Piense en lo que usted y la otra parte realmente quieren conseguir.
  • Piense si hay alguna alternativa que no sea quedarse o irse de la propiedad que pueda satisfacerlo a usted o a la otra parte.
  • Decida en qué condiciones estaría dispuesto a aceptar no ir a juicio, para evitar la posibilidad de perder, o evitar posibles demoras que le impidan cobrar el dinero adeudado aunque gane

En la mediación, es importante que presente su lado de la disputa claramente y que escuche con cuidado el punto de vista de la otra parte. Prepare sus sugerencias para un acuerdo, pero escuche también las propuestas de la otra parte, y esté abierto a otras ideas. Recuerde que para que funcione la mediación, hay que negociar. Hay 2 lados en cada historia, y si bien usted puede sentir que tiene el 100 por ciento de la razón, puede descubrir cosas de la otra parte durante la mediación que lo convenzan de que la culpa no es toda de ella.

Si su mediación es exitosa y puede llegar a un acuerdo, estará mucho más satisfecho con el proceso. Estará menos frustrado sobre lo que pasó y se sentirá con más autoridad, porque habrá podido resolver su disputa a su satisfacción sin que un juez tenga que decidir el caso

A veces el inquilino acepta mudarse y simplemente necesita un poco más de tiempo para encontrar una vivienda. O el inquilino está dispuesto a realizar los cambios que quiere el propietario, y el propietario también está dispuesto a hacer lo que quiere el inquilino.

Si el propietario todavía no presentó una demanda de retención ilícita, pueden escribir lo que acordaron claramente, cerciorándose de que cada uno sepa lo que tiene que hacer.

Si el propietario ya presentó una demanda, él y el inquilino tendrán que escribir un acuerdo, llamado “estipulación”, para presentar ante la corte.

Pueden escribir su propio acuerdo o usar el formulario Estipulación para publicar fallo (Retención ilícita) (formulario UD-115) (en inglés). Este formulario le dice a la corte cuáles son los términos exactos del acuerdo.

El acuerdo o estipulación tiene que decir lo siguiente:

  • Lo que cada una de las partes promete hacer (como pagar el alquiler atrasado, arreglar algo que está roto o mudarse);
  • Para qué fecha tiene que hacer cada parte lo que dice el acuerdo;
  • Para qué fecha el propietario despedirá el caso si el inquilino cumple con el acuerdo;
  • Si el inquilino no hace lo que dice el acuerdo, el propietario puede obtener una orden de desalojo del juez inmediatamente; y
  • Lo que el inquilino puede hacer si el propietario no cumple con el acuerdo.

En ciertas ocasiones, las partes se ponen de acuerdo en desestimar (despedir) el caso de desalojo. El propietario puede estar de acuerdo en desestimar el caso una vez que el inquilino haga todo lo que ha acordado. Esto puede ocurrir después que haya una Estipulación y orden de la corte y ambas partes han cumplido con todo lo acordado. O también puede pasar sin haber presentado ningún acuerdo oficialmente en los expedientes de la corte. Haga clic para obtener más información sobre cómo puede desestimar (despedir) un caso de desalojo.

Habrá un juicio, y el juez tomará la decisión. La orden de la corte siempre indicará si el propietario puede quedarse con su propiedad. También puede incluir una orden para pagar alquileres atrasados, pagar a los abogados y los costos de la corte y, en algunos casos, daños estatutarios de hasta $600 si el juez considera que el inquilino se quedó en la propiedad a propósito después del aviso de desalojo para causarle daño al propietario.

Cómo encontrar un mediador

Muchos condados tienen programas sin fines de lucro para resolver conflictos que brindan mediación gratis o de bajo costo antes o después de presentar una demanda. Para encontrar un programa cerca suyo, pídale a la corte una lista de programas de mediación en su zona. Algunas cortes ofrecen mediación gratis o de bajo costo ya sea antes del juicio o el día mismo del juicio. Hay mediadores privados en muchas comunidades, y con frecuencia ponen avisos en las páginas amarillas, los periódicos o en Internet. Sus antecedentes y honorarios pueden variar considerablemente, ¡así que no se olvide de preguntar!

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