Desalojo

Cómo dar por terminado un alquiler

En California, un propietario puede desalojar a un inquilino si éste:

• Deja de pagar el alquiler a tiempo;
• Quebranta el acuerdo de alquiler o renta y no resuelve el quebrantamiento (como por ejemplo tener una mascota en su casa cuando el contrato lo prohíbe);
• Daña la propiedad (comete “despojo”);
• Se convierte en un estorbo serio porque perturba a otros inquilinos o vecinos aun después de que le pidan que deje de hacerlo; o
• Usa la propiedad para hacer algo ilegal.

En la mayoría de las ciudades, el propietario también puede desalojar al inquilino si:

• El inquilino se queda después de que venció el contrato*;
• El propietario cancela el acuerdo de alquiler dando el aviso apropiado*.

*Si su ciudad tiene control de alquileres, estas 2 razones pueden no ser suficientes para desalojar a un inquilino. La mayoría de unidades de alquiler en California no se encuentran bajo control de alquileres. Pero, si su unidad se encuentra en una ciudad con este control, suelen haber protecciones importantes para los inquilinos. La mejor manera de saber si está protegido bajo las leyes de control de alquileres es de confirmarlo con su municipio o ciudad local, el departamento de planificación, o con la agencia local de ayuda legal, centro de ayuda de su corte o biblioteca legal (en inglés).  También puede hacer clic para averiguar si su unidad de alquiler se encuentra en una ciudad con control de alquileres (en inglés). 

Cómo desalojar a un inquilino

Los propietarios tienen que tomar una serie de pasos para desalojar legalmente a un inquilino. Esto es cierto ya sea que el acuerdo de alquiler o renta sea escrito o verbal.

Primero, el propietario le da al inquilino un aviso por escrito. Si el aviso le permite al inquilino que corrija el problema, como por ejemplo que pague el alquiler atrasado o saque la mascota de la casa, el propietario sólo puede desalojar al inquilino si éste no hace lo que pidió el aviso. Si el aviso no da lugar a correcciones, como un aviso de 30 ó 60 días para desalojar, en el caso de un alquiler de mes a mes, el propietario puede iniciar un caso de retención ilícita en la corte cuando venza el periodo del aviso. La retención ilícita es el nombre legal que se le da a un desalojo.

Si el propietario siguió los procedimientos apropiados, y el inquilino no responde a los documentos legales, o sí responde pero la corte se pronuncia a favor del propietario, la corte ordenará al alguacil que desaloje al inquilino. Si la corte se pronuncia a favor del inquilino, éste se podrá quedar en la propiedad.

Es ilegal que los propietarios desalojen a los inquilinos por cuenta propia, sin obtener una orden de la corte.

Aunque el inquilino se haya atrasado varios meses en el pago del alquiler, el propietario no puede:

• Desalojar físicamente al inquilino;
• Sacar los efectos personales del inquilino;
• Impedir que el inquilino pueda entrar en su casa;
• Cortar los servicios, como agua o electricidad;
• Quitar las ventanas o puertas exteriores; o
• Cambiar las cerraduras.

El proceso de retención ilícita

El proceso de retención ilícita (desalojo) de la corte en general toma alrededor de 30 días. El inquilino tiene 5 días para presentar una respuesta después de recibir el aviso del propietario de que inició un caso en la corte. Después, el secretario de la corte fijará la fecha del juicio a los 20 días de la fecha en que el propietario presentó la demanda. El juicio en general dura menos de una hora (pero puede durar más).

Si el propietario gana el juicio, el inquilino en general tiene 5 días para irse de la casa. Depende de cómo entregue el alguacil la orden de desalojo. La orden de desalojo permitirá que el alguacil impida que el inquilino entre a la propiedad si no se muda de la misma con sus efectos personales en un plazo de 5 días de la entrega de la orden.

No se deben usar casos de retención ilícita cuando:

• Un inquilino quiere que el propietario arregle algo en su departamento;
• El inquilino se mudó pero todavía le debe dinero al propietario por alquiler impago o daños causados a la propiedad;
• Hay disputas sobre fraude con respecto al dueño de la propiedad; o
• Hay una disputa sobre el depósito de garantía después que el inquilino se mudó. Haga clic para obtener información sobre depósitos de garantía.

La mayoría de estos casos, salvo aquellos en que se disputa quién es el dueño de la propiedad, se tratan en la corte de reclamos menores. Lea la sección Reclamos menores para obtener información más detallada.

Cómo obtener ayuda

Los desalojos pueden ser complicados. No hace falta que el propietario y el inquilino tengan un abogado. Pero las leyes y reglas de la corte son estrictas, como también los formularios que tiene que llenar, presentar y entregar. Las reglas y los formularios son complicados. Y si no hace las cosas como es debido, puede perder su caso. Además, hay algunas ciudades que tienen leyes especiales de control de alquileres que pueden complicar su caso.

La corte no puede nombrar a un abogado para que lo represente en estos tipos de casos. Pero puede haber otros lugares en su condado, como por ejemplo agencias de ayuda legal (en inglés), clínicas de desalojo o el centro de ayuda de su corte, que le pueden brindar ayuda. También puede contratar a su proprio abogado. Haga clic si necesita ayuda para encontrar un abogado.

Cómo evitar problemas

Hay muchas cosas que pueden hacer los propietarios e inquilinos para evitar problemas:

• Compruebe que el acuerdo de renta o alquiler sea claro, tanto para el propietario como el inquilino.
• Haga un recorrido de la propiedad antes de mudarse inicialmente y después cuando se vaya. Llene una lista de verificación de elementos defectuosos, firmada tanto por el propietario como el inquilino. Imprima una lista de verificación (en inglés) que puede usar como muestra.
• Saque fotos del estado en que se encuentra la propiedad cuando se mude inicialmente y antes de irse.
• Comuníquese profesional y abiertamente. Si hay un problema, trate de resolverlo conversando.
• Confirme todos los acuerdos verbales por escrito
• Guarde copias de todas las cartas intercambiadas.
• Guarde notas sobre las conversaciones que tuvieron sobre reparaciones u otros problemas, y las fechas de dichas conversaciones.
• El propietario debería mantener un registro de todas las reparaciones efectuadas, incluyendo las fechas en que fueron solicitadas y completadas.
• Sepa y comprenda sus responsabilidades como propietario o inquilino. Obtenga más información (en inglés) en el sitio web del Department of Consumer Affairs  (Departamento de Asuntos del Consumidor).

Los propietarios se tienen que asegurar que:

• Las paredes, ventanas y puertas al exterior protejan al inquilino contra el agua y las inclemencias del tiempo.
• La plomería y conexiones de gas funcionen correctamente.*
• Haya agua corriente fría y caliente, artefactos adecuados y un sistema de desagüe aprobado, y que el suministro de agua no esté contaminado.*
• Haya un calefactor en buen estado de funcionamiento.
• Haya dispositivos de iluminación y una instalación eléctrica adecuada, que cumplan con las normas de seguridad pertinentes.*
• El predio y las áreas comunes estén limpias y libres de roedores.
• Haya recipientes adecuados para la basura.
• Los pisos, escaleras y barandas no estén rotas.

*El propietario tiene que cumplir con las normas en vigencia cuando se hizo la instalación, y también con las normas de edificación y de vivienda en vigencia actualmente. Para obtener más información, lea el Código Civil de California, sección 1941 (en inglés).

Los inquilinos tienen que:

• Mantener limpia la unidad de alquiler.
• Desechar la basura de manera sanitaria.
• Utilizar los artefactos eléctricos, de gas y plomería de manera adecuada.
• No dañar ni extraer ninguna parte de la unidad de alquiler, sus instalaciones o equipos.
• Usar la unidad de alquiler como hogar y vivir, dormir, cocinar y comer en las áreas destinadas al efecto.

Situaciones especiales

Hay varias situaciones especiales en las actuaciones de desalojo en las que se aplican reglas especiales.

Si el inquilino trabaja para el propietario y vive en la propiedad:
Si el inquilino trabaja para el propietario y vive en la propiedad sin pagar alquiler como condición del empleo, el propietario puede presentar una demanda de retención ilícita si el inquilino deja de trabajar para el propietario. No importa si el inquilino renunció o lo despidieron.

Si el inquilino vive en un hotel residencial:
Si un inquilino vive en un hotel residencial que tiene 6 o más cuartos, por un periodo de 30 días o más, y el hotel es su residencia primaria, tiene los mismos derechos legales que un inquilino normal. El administrador no puede obligarlo a dejar el hotel y volver a registrarlo para evitar que adquiera los derechos legales de un inquilino.

Si el inquilino vive en una casa móvil o un parque de casas rodantes:
Hay reglas especiales para los inquilinos que viven en casas móviles o en parques de casas rodantes.
Obtenga más información sobre inquilinos de casas móviles (en inglés).
Obtenga más información sobre inquilinos en parques de casas rodantes (en inglés).

Si el inquilino vive en una unidad de crédito tributario:
Hay reglas de desalojo especiales para inquilinos que viven en unidades de crédito tributario. El propietario le tiene que dar al inquilino una explicación de por qué quiere dar por terminado el acuerdo entre el propietario y el inquilino, y tiene que tener una buena razón (“causa justificada”) para desalojarlo. Para averiguar si su unidad es una unidad de crédito tributario, busque la propiedad en el sitio web del California Tax Credit Allocation Committee (Comité de Asignación de Crédito Tributario de California) (en inglés).

Si hay una ejecución hipotecaria de la unidad de alquiler:
Si el inquilino se encuentra al día en sus pagos y no es responsable por la ejecución hipotecaria de la propiedad, el nuevo dueño tiene que cumplir con el contrato de alquiler existente. PERO si tiene un alquiler de mes a mes, o si las personas que ocupan la propiedad son los dueños que causaron la ejecución hipotecaria, el nuevo dueño puede desalojar a los inquilinos o a los ex dueños. En estos casos, el nuevo dueño puede (1) ofrecer a los inquilinos existentes un nuevo acuerdo de alquiler o renta o (2) iniciar un caso de desalojo en la corte. Si el nuevo dueño decide desalojar a los inquilinos existentes, les tiene que dar por lo menos un aviso de 90 días antes de iniciar las actuaciones de desalojo, a menos que los inquilinos sean los ex dueños, en cuyo caso sólo hace falta un aviso de 3 días..

En algunas ciudades de California, los inquilinos pueden tener el derecho a quedarse en el edificio. Las ciudades que tienen leyes de control de desalojos o alquileres prohíben que los nuevos dueños usen la ejecución hipotecaria como justificativo para desalojar a los inquilinos. Averigüe si su propiedad se encuentra en una ciudad bajo control de alquileres.

Además, los inquilinos u ocupantes de propiedades adquiridas en una ejecución hipotecaria pueden tener ciertos derechos adicionales, Si un inquilino u ocupante no fue nombrado en la demanda de desalojo, es posible que dicho inquilino pueda disputar el desalojo en cualquier momento durante el caso o incluso después de que se emita el fallo de desalojo.

Para obtener más información, pregunte a un abogado o agencia de ayuda legal.  Los inquilinos también pueden llamar a la Línea de asistencia de ejecución hipotecaria para inquilinos (en inglés), administrada por Tenants Together (una organización sin fines de lucro), al 1-888-495-8020. Para obtener más información sobre una la ley que protege a los inquilinos cuando se está ejecutando una propiedad, lea Reformas para propietarios y consumidores (en inglés).

Cómo resolver las disputas fuera de la corte

La mediación puede ser frecuentemente una buena opción para propietarios e inquilinos que tienen una disputa. En la mediación, ambas partes se reúnen con una persona neutral especialmente capacitada para ayudar a la gente a resolver sus disputas. Todos trabajan juntos para llegar a un acuerdo en vez de que el juez o el jurado tomen la decisión. Si las partes no pueden llegar a un acuerdo, siempre pueden ir a la corte para que el caso sea decidido por un juez o un jurado.

Muchos desacuerdos entre propietarios e inquilinos se pueden deber a malentendidos. Puede haber un desacuerdo sobre un aumento del alquiler, sobre quién es responsable por hacer reparaciones o sobre la devolución de un depósito de garantía. Algunos de estos desacuerdos se pueden resolver platicando.

La mediación es también un recurso valioso en casos de desalojo. Puede ahorrarles al propietario Y al inquilino tiempo y dinero, ayudar a las partes a ponerse de acuerdo en si el inquilino se va a ir de la casa o pagarle dinero al propietario, facilita acuerdos para hacer reparaciones en la propiedad y protege al inquilino de tener antecedentes judiciales por un fallo de desalojo en su contra.

El propietario y el inquilino pueden:

• Tratar de llegar a un acuerdo entre ellos, o
• Pedirle a una persona neutral (mediador) que los ayude.

Un mediador ayuda al propietario y al inquilino a llegar a una solución mutuamente aceptable. El proceso es menos hostil que ir a la corte. El mediador no lo obligará a llegar a un acuerdo. Depende de usted si quiere resolver la disputa y cómo resolverla. Si no se puede poner de acuerdo, puede igualmente pedirle a un juez o un jurado que decida su caso. Con la mediación no hay nada que perder y mucho que ganar.

Nota: Haga clic para ver un video sobre Cómo resolver su caso de desalojo donde puede obtener información sobre los beneficios de la mediación en casos entre propietarios e inquilinos. Una vez que llegue a la página donde está el video, haga clic sobre la palabra "Español".)

Por qué es buena idea ir a mediación en casos de desalojo

Independientemente de que sea el propietario o el inquilino, la mediación de su disputa puede ser una buena idea por muchas razones.

• Los juicios de retención ilícita son difíciles de hacer sin un abogado. Tiene que conocer lo que dice la ley Y ADEMÁS cumplir con las reglas de presentación de pruebas. En la mediación, no está usted limitado por las reglas de presentación de pruebas y otros requisitos legales estrictos. Además, la mediación le permite hablar de otros asuntos que quizás no estén directamente relacionados con la ley pero que son muy importantes para usted y cómo se siente sobre la disputa.
• En la mediación, ambas partes tienen que ponerse de acuerdo en cómo resolver su conflicto para que sea aceptable para todos. Estos acuerdos en general tienen mayor probabilidad de ser cumplidos que una orden de la corte dictada por un juez.
• Si el propietario y el inquilino resuelven su caso de retención ilícita por mediación y firman un acuerdo escrito, en general el caso no se reportará a las agencias de crédito y no aparecerá en el historial de crédito del inquilino, aunque el inquilino acepte mudarse o pagarle dinero al propietario. Pero si el acuerdo dice que el desalojo se puede reportar en los antecedentes de crédito del inquilino, quizás lo sea.

Acuerdos comunes en casos de retención ilícita

Las partes pueden resolver disputas de desalojo de muchas maneras distintas, dependiendo de lo que consideren importante. Por ejemplo, se pueden poner de acuerdo en que:

• El inquilino puede seguir viviendo en la propiedad, pero tiene que pagar los costos de cobranza del alquiler atrasado;
• El inquilino se mude de la propiedad en una fecha establecida y la deje en buen estado;
• El inquilino le pague el alquiler atrasado al propietario;
• El propietario haga reparaciones en la propiedad;
• No se publicará un fallo en contra del inquilino si éste cumple con el acuerdo; o
• El caso de desalojo no aparecerá en el historial de crédito del inquilino.

Cómo prepararse para la mediación

La preparación para mediación es muy parecida a la preparación para un juicio. Es importante identificar y organizar los hechos relevantes de la disputa y comprender cómo se aplica la ley en su caso. Y debería conocer todos los hechos que favorecen a la otra parte, no sólo los que lo favorecen a usted.

Si va a ir a mediación antes o en vez de ir a juicio, también tiene que prepararse para otras cosas.

• Sea realista acerca de cómo decidiría el caso un juez si tuviera que ir a juicio. En lo posible hable con un abogado que le pueda brindar asesoramiento sobre cómo podría decidir el juez.
• Considere si usted o la otra parte están enojados o dolidos, y por qué.
• Piense en lo que usted y la otra parte realmente quieren conseguir.
• Piense si hay alguna alternativa que no sea quedarse o irse de la propiedad que pueda satisfacerlo a usted o a la otra parte.
• Decida en qué condiciones estaría dispuesto a aceptar no ir a juicio, para evitar la posibilidad de perder, o evitar posibles demoras que le impidan cobrar el dinero adeudado aunque gane

Durante la mediación

En la mediación, es importante que presente su lado de la disputa claramente y que escuche con cuidado el punto de vista de la otra parte. Prepare sus sugerencias para un acuerdo, pero escuche también las propuestas de la otra parte, y esté abierto a otras ideas. Recuerde que para que funcione la mediación, hay que negociar. Hay 2 lados en cada historia, y si bien usted puede sentir que tiene el 100 por ciento de la razón, puede descubrir cosas de la otra parte durante la mediación que lo convenzan de que la culpa no es toda de ella.

Si su mediación es exitosa y puede llegar a un acuerdo, estará mucho más satisfecho con el proceso. Estará menos frustrado sobre lo que pasó y se sentirá con más autoridad, porque habrá podido resolver su disputa a su satisfacción sin que un juez tenga que decidir el caso

Si el propietario y el inquilino llegan a un acuerdo

A veces el inquilino acepta mudarse y simplemente necesita un poco más de tiempo para encontrar una vivienda. O el inquilino está dispuesto a realizar los cambios que quiere el propietario, y el propietario también está dispuesto a hacer lo que quiere el inquilino.

Si el propietario todavía no presentó una demanda de retención ilícita, pueden escribir lo que acordaron claramente, cerciorándose de que cada uno sepa lo que tiene que hacer.

Si el propietario ya presentó una demanda, él y el inquilino tendrán que escribir un acuerdo, llamado “estipulación”, para presentar ante la corte.

Pueden escribir su propio acuerdo o usar el formulario Estipulación para publicar fallo (Retención ilícita) (formulario UD-115) (en inglés). Este formulario le dice a la corte cuáles son los términos exactos del acuerdo.

El acuerdo o estipulación tiene que decir lo siguiente:

• Lo que cada una de las partes promete hacer (como pagar el alquiler atrasado, arreglar algo que está roto o mudarse);
• Para qué fecha tiene que hacer cada parte lo que dice el acuerdo;
• Para qué fecha el propietario despedirá el caso si el inquilino cumple con el acuerdo;
• Si el inquilino no hace lo que dice el acuerdo, el propietario puede obtener una orden de desalojo del juez inmediatamente; y
• Lo que el inquilino puede hacer si el propietario no cumple con el acuerdo.

Si el propietario y el inquilino no se pueden poner de acuerdo

Habrá un juicio, y el juez tomará la decisión. La orden de la corte siempre indicará si el propietario puede quedarse con su propiedad. También puede incluir una orden para pagar alquileres atrasados, pagar a los abogados y los costos de la corte y, en algunos casos, daños estatutarios de hasta $600 si el juez considera que el inquilino se quedó en la propiedad a propósito después del aviso de desalojo para causarle daño al propietario.

Cómo encontrar un mediador

Muchos condados tienen programas sin fines de lucro para resolver conflictos que brindan mediación gratis o de bajo costo antes o después de presentar una demanda. Para encontrar un programa cerca suyo, pídale a la corte una lista de programas de mediación en su zona. Algunas cortes ofrecen mediación gratis o de bajo costo ya sea antes del juicio o eldía mismo del juicio. Hay mediadores privados en muchas comunidades, y con frecuencia ponen avisos en las páginas amarillas, los periódicos o en Internet. Sus antecedentes y honorarios pueden variar considerablemente, ¡así que no se olvide de preguntar!