Preguntas frecuentes

Ejecución hipotecaria — Preguntas frecuentes

P: El lugar que alquilo se encuentra en ejecución hipotecaria. ¿Me podré quedar?

R: Si usted es inquilino y la propiedad que alquila está bajo una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño tiene que cumplir con su contrato de alquiler existente. PERO si tiene un alquiler de mes a mes, o si las personas que ocupan la propiedad son los dueños que causaron la ejecución hipotecaria, el nuevo dueño puede desalojar a los inquilinos y a los ex dueños. En estos casos, el nuevo dueño puede (1) ofrecer a los inquilinos existentes un nuevo acuerdo de alquiler o renta o (2) iniciar un caso de desalojo en la corte. Si el nuevo dueño decide desalojar a los inquilinos existentes, les tiene que dar un aviso de por lo menos 90 días antes de iniciar un caso de desalojo.

En algunas ciudades de California, los inquilinos pueden tener el derecho a quedarse en el edificio. Las ciudades que tienen leyes de control de desalojos o alquileres prohíben que los nuevos dueños usen la ejecución hipotecaria como justificativo para desalojar a los inquilinos.

Además, los inquilinos u ocupantes de propiedades adquiridas en una ejecución hipotecaria pueden tener ciertos derechos adicionales. Si un inquilino u ocupante no fue nombrado en la demanda de desalojo, es posible que dicho inquilino pueda disputar el desalojo en cualquier momento durante el caso o incluso después de que se emita el fallo de desalojo.

Hay recursos para inquilinos para obtener más información sobre sus opciones. Los inquilinos pueden llamar a la Tenant Foreclosure Hotline (Línea de asistencia de ejecución hipotecaria para inquilinos) al 1-888-495-8020. Los inquilinos también pueden obtener más información sobre sus derechos y sobre recursos disponibles para ayudarlos en la página web Tenants Together - Ley y Recursos (en inglés).

Lea más detalles sobre la ley federal que protege a los inquilinos en propiedades ejecutadas (en inglés).

Para obtener más información, hable con un abogado. Haga clic si necesita ayuda para encontrar un abogado

P: ¿Cómo puedo averiguar si el lugar que alquilo está en ejecución hipotecaria y qué está pasando con la ejecución?

R:  Los inquilinos pueden registrar en la oficina del registrador del condado un formulario llamando Solicitud de aviso, para que les notifiquen de cualquier caso de ejecución hipotecaria. De esa manera, el inquilino recibirá una copia del Aviso de mora y el Aviso de venta, y sabrá cuál es el estado de la ejecución hipotecaria. Puede comprar un formulario de Solicitud de aviso en negocios que venden formularios legales u obtener uno del departamento de servicio a clientes de una compañía de títulos.

P: ¿Qué pasa después de que mi casa se venda en una subasta de ejecución hipotecaria?

R:  La persona que compre la casa no puede simplemente cambiar el cerrojo. El nuevo dueño tiene que entregarle legalmente un aviso escrito de 3 días para “desalojar” (mudarse) y después iniciar un proceso formal de desalojo en la corte para obtener posesión de su casa. Este proceso típicamente toma varias semanas.

Haga clic para obtener más información sobre el proceso de desalojo.

P: ¿Qué les pasará a mis inquilinos después de la ejecución hipotecaria?

R: Depende. El nuevo dueño tiene que cumplir con el contrato de alquiler existente. PERO si tienen un alquiler mes a mes o usted (el propietario) también vive en el edificio que se está ejecutando, el nuevo dueño puede desalojar a los inquilinos o a usted. En estos casos, el nuevo dueño puede (1) ofrecer a los inquilinos existentes un nuevo acuerdo de alquiler o renta o (2) iniciar un caso de desalojo en la corte. Si el nuevo dueño decide desalojar a los inquilinos existentes (siempre que no sea usted), les tiene que dar un aviso de por lo menos 90 días antes de iniciar un caso de desalojo.

En algunas ciudades de California, los inquilinos pueden tener el derecho a quedarse en el edificio. Las ciudades que tienen leyes de control de desalojos o alquileres prohíben que los nuevos dueños usen la ejecución hipotecaria como justificativo para desalojar a los inquilinos.

Además, los inquilinos u ocupantes de propiedades adquiridas en una ejecución hipotecaria pueden tener ciertos derechos adicionales. Si un inquilino u ocupante no fue nombrado en la demanda de desalojo, es posible que dicho inquilino pueda disputar el desalojo en cualquier momento durante el caso o incluso después de que se emita el fallo de desalojo.

Hay recursos para inquilinos para obtener más información sobre sus opciones. Los inquilinos pueden llamar a la Tenant Foreclosure Hotline (Línea de asistencia de ejecución hipotecaria para inquilinos) al 1-888-495-8020. Los inquilinos también pueden obtener más información sobre sus derechos y sobre recursos disponibles para ayudarlos en la página web Tenants Together - Ley y Recursos (en inglés).

Lea más detalles sobre la ley federal que protege a los inquilinos en propiedades ejecutadas (en inglés).

Para obtener más información, hable con un abogado. Haga clic si necesita ayuda para encontrar un abogado.

P:¿Qué es una cláusula de “poder de venta”?

R:  Es la cláusula de una escritura de fideicomiso o hipoteca en que el prestatario autoriza de antemano la venta de una propiedad para pagar el saldo de un préstamo en caso de que se encuentre en mora (no realice los pagos del préstamo cuando vencen).

El poder para vender la propiedad en general se otorga al fiduciario que actúa en nombre del beneficiario (prestamista), registrando y enviando un Aviso de mora y Aviso de venta.

P:¿Qué es un “fallo de deficiencia”?

R:  Quiere decir que el prestamista puede obtener un fallo de la corte por la diferencia entre el monto total adeudado por el prestatario (más multas, cuotas y costos) y el monto por el que se vendió la propiedad en subasta.

Cuando un prestamista usa el proceso de ejecución no judicial contra un prestatario que deja de pagar la hipoteca de su residencia primaria, el prestamista renuncia a su derecho a cobrar un fallo de deficiencia contra el prestatario. En una ejecución judicial, el prestamista puede tener este derecho. Pero la mayoría de los prestamistas prefieren este proceso no judicial de todas maneras, porque es mucho más rápido y menos costoso.

P: ¿Dónde puedo obtener más información sobre ejecuciones hipotecarias?

R:

ForeclosureInfoCA.org: Esta página, un proyecto del Public Interest Clearinghouse y el Colegio de Abogados de California, lo puede remitir a recursos de ayuda legal, lo asesora sobre cómo evitar las ejecuciones hipotecarias y le brinda información sobre cómo comprar una casa (en inglés).

Una guía de recursos hipotecarios en California: Este sitio, patrocinado por el California Department of Consumer Affairs (Departamento de Asuntos del Consumidor de California), le brinda información sobre cómo comprar y ser propietario de una casa, y también cómo encontrar ayuda con su préstamo hipotecario (en inglés).

Housing and Economic Rights Advocates (Defensores de los derechos económicos y de vivienda): Cuenta con folletos, consejos e información para el consumidor para ayudarlo a estar mejor informado sobre las ejecuciones hipotecarias, cómo trabajar con prestamistas y otros recursos (en inglés).

Tenants Together - Ley y Recursos (en inglés): Más información para inquilinos sobre sus derechos y sobre recursos disponibles para ayudarlos.

U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD, por sus siglas en inglés) (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU.): Esta guía para evitar las ejecuciones hipotecarias contiene enlaces que lo pueden ayudar a encontrar a un consejero certificado de vivienda de HUD, aprender sobre opciones de refinanciamiento y comprender los pasos que deben tomar los propietarios para evitar la ejecución hipotecaria (en inglés).

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