Nuevas leyes aplicables a casos de desalojo

Las leyes estatales sobre desalojos fueron enmendadas en vista de la pandemia del COVID-19 para proteger a los inquilinos residenciales. Las leyes protegían a los inquilinos que recibieron un aviso de desalojo porque no pudieron pagar su alquiler u otros cargos entre el 1º de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2021 debido a problemas económicos derivados del COVID-19. También disponía que, por el mismo periodo, cualquier otro desalojo de inquilinos residenciales debía tener una causa justificada. Además, el estado tiene ahora un programa de ayuda con el alquiler para pagar a los propietarios el alquiler atrasado de inquilinos elegibles durante ese periodo y más allá.

A partir del 1 de octubre de 2021, un inquilino puede ser desalojado por cualquier razón legal, incluyendo el no pagar la renta.

Entre el 1 de octubre de 2021 y el 31 de marzo de 2022: un propietario que busca desalojar a un inquilino por no pagar la renta u otras obligaciones financieras que vencieron entre el 1 de marzo de 2020 y el 31 de marzo de 2022 en un contrato de alquiler que inició antes del 1 de octubre de 2021, tiene que solicitar ayuda con la renta antes de que la corte pueda emitir una citación en el caso.

Si usted es un inquilino o un propietario, es importante que consiga ayuda para comprender sus derechos y responsabilidades bajo estas nuevas leyes y ordenanzas. 

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Ley de Ayuda de Inquilinos por el COVID-19 (AB 832)

El 28 de junio de 2021, el gobernador firmó una ley que extiende las protecciones de AB 3088 y SB 91 hasta el 30 de septiembre de 2021, e incluye algunas protecciones adicionales. El plazo durante el cual los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos por falta de pago del alquiler si los inquilinos entregaron al propietario una declaración de dificultades económicas relacionadas con el COVID-19 dentro de 15 días de haber recibido un aviso de desalojo se prorrogó hasta el 30 de septiembre de 2021. Para avisos para desalojar por alquiler adeudado entre el 1 de septiembre y la nueva fecha de finalización de las protecciones, que es el 30 de septiembre de 2021, el plazo que tienen los inquilinos para pagar el 25% del monto total del alquiler adeudado se prorrogó hasta el 30 de septiembre de 2021. Las disposiciones relacionadas con el programa de ayuda con el alquiler se ampliaron para pagar el 100% del monto adeudado al propietario por parte de inquilinos elegibles para recibir ayuda.

Esta ley también dicta disposiciones nuevas que requieren que los demandantes participen activamente en el programa de ayuda con el alquiler antes de obtener un fallo de retención ilícita. A partir del 1 de octubre de 2021, en la mayoría de los casos de desalojo debido a falta de pago del alquiler debido al COVID-19 o deuda de alquiler incurrida entre el 1 de octubre de 2021 y el 30 de marzo de 2022, una corte no puede emitir una citación o dictar un fallo hasta que el propietario haya demostrado que trató de obtener ayuda bajo el programa estatal de ayuda de emergencia con el alquiler, pero su solicitud fue rechazada o el inquilino no llenó su sección de la solicitud.

Ley de Ayuda de Inquilinos por el COVID-19 (SB 91, Ley de Presupuesto de 2020) 

El 29 de enero de 2021, el gobernador firmó una ley que extiende las protecciones de AB 3088 hasta el 30 de junio de 2021, e incluye algunas protecciones adicionales. Bajo esta ley, los propietarios no podían desalojar a los inquilinos por falta de pago del alquiler antes del 30 de junio de 2021 si los inquilinos entregaron al propietario una declaración de dificultades económicas relacionadas con el COVID-19 dentro de 15 días de haber recibido un aviso para desalojar. El plazo para que los inquilinos paguen el 25% del monto total del alquiler después del 1 de septiembre de 2020 también se extendió hasta el 30 de junio de 2021. La ley 91 del Senado también estableció un nuevo programa de ayuda de emergencia con el alquiler para ayudar a los inquilinos que han sido afectados por el COVID-19, que pagaría hasta el 80% de los montos adeudados a los propietarios por inquilinos elegibles para recibir ayuda. 

Ley de Ayuda y Estabilización de Inquilinos, Propietarios de Viviendas y Pequeños Arrendadores de California de 2020 (AB 3088)

El 31 de agosto de 2020, California aprobó legislación (AB 3088) para proteger a los inquilinos y pequeños arrendadores de los problemas económicas causados por los efectos de la pandemia del COVID-19. Incluye la Ley de Ayuda de Inquilinos por COVID-19 de 2020, que brinda protecciones a los inquilinos hasta el 31 de enero de 2021. Bajo AB 3088, los propietarios podían comenzar a presentar ciertas acciones de desalojo por falta de pago del alquiler u otros cargos a partir del 5 de octubre de 2020, pero hasta el 31 de enero de 2021 no podían desalojar a inquilinos que han presentado una declaración específica de dificultades económicas relacionadas con el COVID-19 en el plazo requerido de 15 días después de haber recibido un aviso de desalojo del propietario. Y no podían desalojarlos por esa deuda después de esa fecha si el día 31 de enero de 2021 o antes pagaron el 25 % de todo el monto de alquiler atrasado desde el 1 de septiembre de 2020 hasta el 31 de enero de 2021.

Suspensión de desalojos de los Centros Federales para el Control y la Prevención de Enfermedades

El 2 de septiembre de 2020, los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC) de los EE. UU. dictaron una orden de salud pública para impedir que los propietarios tomen medidas para desalojar a inquilinos que declaran que no pueden pagar el alquiler y cumplen con ciertos otros requisitos. La orden original proporcionó esta protección hasta el 30 de diciembre de 2021, pero el plazo se prorrogó varias veces desde entonces, más recientemente hasta el 31 de julio de 2021.

El 3 de agosto de 2021, los CDC dictaron una orden que protegía a los inquilinos que viven en los condados donde hay niveles de transmisión sustanciales o altas del COVID-19. Bajo la orden, un inquilino que entrega una declaración al propietario no puede ser desalojado por falta de pago del alquiler.

A partir del 27 de agosto de 2021, la orden emitida el 3 de agosto ya no se aplica. Actualmente, no hay ninguna suspensión de desalojos vigente de los CDC.

Formularios nuevos y revisados

El Consejo Judicial ha aprobado varios formularios nuevos y ha cambiado dos formularios existentes relativos a los desalojos, en base a leyes estatales promulgadas y después enmendadas varias veces desde el comienzo de la pandemia.

Los siguientes formularios fueron adoptados o revisados a partir del 5 de octubre de 2020 para implementar las disposiciones de estas leyes:

Ayuda y recursos para propietarios

Nota: Un aviso de desalojo tiene que contener el mismo lenguaje e información requeridos antes de la aprobación AB 3088, SB 91 y AB 832. Lea más información sobre avisos de desalojoAdemás de la información requerida normalmente en un aviso para desalojar, un aviso de desalojo o pagar el alquiler por una deuda de alquiler durante el COVID-19 tiene que contener cierto lenguaje específico sobre los derechos y responsabilidades de los inquilinos bajo las nuevas leyes. El texto requerido se encuentra en las leyes (y en los formularios cuyos enlaces se encuentran a continuación).  Si se entrega a partir del 1 de julio de 2021, el aviso tiene que contener información sobre el programa de ayuda de emergencia con el alquiler y la prórroga del plazo de protección contra el desalojo hasta el 30 de septiembre de 2021. El propietario también tiene que entregar junto con el aviso una declaración sin firmar de dificultades económicas relacionadas con el COVID-19.

Vea los formularios para propietarios para enlaces que indican el lenguaje específico de los avisos requeridos para inquilinos.

Ayuda para pequeños arrendadores

La Ley de Ayuda y Estabilización de Inquilinos, Propietarios y Pequeños Arrendadores de California de 2020 también ofrece cierta ayuda a los propietarios en la forma de indulgencias hipotecarias.